Protože se mi zdá znění pozvánky a ankety od MČ dost manipulativní dovolím si zveřejnit pár myšlenek, proč si myslím, že bychom měli hlasovat pro zachování současného územního plánu, ve snaze donutit najít obě strany řešení, které bude buď win-win a nebo alespoň vyváženější. Budu rád když mne v komentářích doplníte, či opravíte.

Možnosti

Celá anketa je postavena na nutnosti volit mezi možností zahrádkářské kolonie tak jak jí bez ohledu na jakákoliv pravidla, či terén někdo nakreslil na papír a nebo 15ti vilami. Správně se ovšem MČ rozhoduje buď o zachování současného územního plánu z roku 1999 (s tím, že v rámci metropolitního plánu bude případně následně celá oblast změněna na „lokalitní park“) a nebo jeho změnu z PZO (zahrádky a zahrádkové osady) na 1/3 OB-B (čistě obytné) a 2/3 ZMK (zeleň městská a krajinná). To jestli se zde developer nakonec bude z zničehonic po letech chtít obnovit zahrádkářskou kolonii neovlivníme, ale pokud se rozhodneme pro změnu územního plánu je zástavba části území jistá.

Představa developera

Domnívám se, že developer není v silné vyjednávací pozici. Uvědomuje si, že vlastní spekulativní pozemek, z kterého se mu dlouhodobě nedaří nic vytěžit (jen přináší další náklady) a zkouší hledat cestu jak z toho ven. Při odkupu v dopisu navrhuje cenu, která se údajně rovná jeho aktuálním nákladům na tyto pozemky. Z toho je zřejmé, že neočekává, že by realizací zahrádkářské kolonie byl schopen z pozemku vytěžit více než kolik do nich už vložil.

Současný územní plán navíc umožnuje výstavbu zahrádkářské kolonie a proto není žádný důvod, aby s tímto záměrem vůbec na MČ chodil. Celé to tedy vypadá jako snaha o vystrašení místních obyvatel „horším řešením“, aby mu dovolili jeho prvotní záměr.

Pokud nebudeme souhlasit se změnou územního plánu poskytneme MČ pevnou půdu pod nohama pro případné další vyjednávání s developerem. Bude zkrátka motivován ustoupit.

Poměr 1/3 : 2/3

Aktuální poměr: 1/3 OB-B a 2/3 ZMK vzešel od developera. Domnívám se, že by zde měly proběhnout finanční analýzy a další jednání ve snaze minimalizovat zastavěnou oblast. Přes 10 000 m2 stavební plochy má v této oblastí výrazně vyšší cenu než oněch udávaných 75 800 000,- Kč. To znamená, že bez toho aniž by developer kopnul do země mu touto úpravou územního plánu MČ významně zvýší hodnotu pozemků. Hlavní zisk pak samozřejmě developer očekává z realizace domů, nikoliv ze samotných pozemků.

Snížení zástavby

V dopise starosta zmiňuje, že je jeho snahou snížení zástavby. U zahradních chatek je povolená zastavěná plocha 25m2 /chata, v případě podsklepení tedy může podlažní plocha činit 50 m2/chata. Celkem pro 60 chatek tedy 1 500m2 (v případě podsklepení až 3 000m2) podlažních ploch. V OB-B je koeficient podlažní plochy = 0.3 (podmíněně až 0,5) při 9 950 m2 (dle brožurky Metrostavu) parcel to znamená 2 985 m2 (podmíněně až 4 975 m2) podlažních ploch. Není tedy pravda, že se zástavba v případě domů sníží, jen bude koncentrovanější.

Doprava

Troufám si tvrdit, že 15 vil určených pro majetnější majitele (u kterých se dá očekávat větší množství vozidel) potenciálně dále rozdělitelných na bytové jednotky může pro oblast představovat významně větší dopravní zátěž než 60 zahrádek, kde se dá navíc očekávat spíše sezónní „provoz“.

Rozparcelování území

Rozparcelování území není tak jednoduché, jakým způsobem se to snažil developer v září prezentovat. Zejména je potřeba říct, že ke každému z budoucích pozemků musí existovat přístup z veřejné komunikace. Dá se tedy spíše očekávat, že by k danému území musel vlastník přistoupit jako k celku a jednotlivé části spíše pronajímat. Metrostav Development se neživí pronájmem zahrádek, proto už historicky celou oblast nabízel k prodeji viz např. zde. V tehdejším inzerátu na sreality to bylo inzerováno právě jako pozemek s projektem na výstavbu zahradních domků. Prodat se mu to zjevně nepodařilo. Není důvod myslet si, že o pár let později bude situace diametrálně odlišná.

Péče řádného hospodáře

V anketě se zmiňuje, že majitel nechce čekat na schválení Metropolitního plánu, které by mu znehodnotil pozemky. Je zajímavé, že s tímto argumentem developer přišel až po volbách v roce 2022, když původně měl být Metropolitní plán již touto dobou platný (jen díky množství připomínek se tento termín odsunul). Zároveň i pan Buršík (ředitel Metrostav Developmentu) na prezentaci 5.9. přiznal, že v případě změny územního plánu na park jsou připraveni se následně s městem soudit. To vše vede k myšlence, že se samotného schválení Metropolitního plánu zas tak moc nebojí ani kvůli němu nespěchají.

Park / Trvalá zeleň

V anketě se uvádí, že developer na 2/3 území realizuje park, příp. trvalou zeleň a pozemky předá městu / MČ. V duchu zachování co největšího poměru zeleně by měla MČ chtít pozemek předat v současném stavu. Developer si samozřejmě tuto úpravu započítá do nákladů a o to více bude chtít oblast zastavět.

O podobě tohoto území by měla proběhnout diskuze s občany a ideálně k dané lokalitě přistupovat jako k celku, tzn. i včetně tzv. psí loučky.

V anketě, kterou nám 10. 10. 2023 roznesla MČ Prahy 12 do schránek chybí několik podstatných bodů. Na starostu a 1. místostarostu MČ Prahy 12 jsem tedy tentýž den poslat několik otázek:

1. V dopise píšete, že MČ bude postupovat výhradně v souladu s většinovým názorem okolních obyvatel. Znamená to, že se budete řídit čistě výsledkem této nové ankety? Vím, že se na to ptám opakovaně, nicméně v době našeho setkání jste mi na toto nedokázali odpovědět.
2. Do schránky přišla jedna kopie ankety. Předpokládám správně, že jsou tedy validní i kopie anketního lístku?
3. Bude veřejnost seznámena s výsledkem ankety? Pokud ano, tak kdy a jak/kde?
4. Jakým způsobem bude zajištěno, že si na recepci MČ „nezahlasuje“ třeba tisíci kopiemi lístku Metrostav Development?

Odpověd z 11.10. od starosty:

1. rozhodovat bude jak rada městské části, tak i členové zastupitelstva – obě hlasování jsou veřejná a těžko predikovat, kdo se jak rozhodne. Je to opravdu složité odpovědět, zejména v situaci, kdyby to bylo 49/51. To bude jistě o dlouhé diskuzi.
2. abychom zamezili neomezenému kopírování, je to vytištěno na speciálním papíru s vodotiskem (a gramáží), tj. počítáme jeden dům, jeden hlas
3. ano, bude, předpokládám, že minimálně na sociálních sítích, webových stránkách a v novinách. Otázka je, zda uděláme ještě další setkání s veřejností – sám se mu nebráním, protože je to pro všechny velmi citlivá záležitost
4. viz bod 2, speciální papír o jiné gramáži a s vodoznakem. Přesný počet rozdaných anketních lístků můžeme oznámit, s tím není problém – máme i evidenci domů, kam to šlo. Metrostav nemá k dispozici ani tištěnou, ani elektronickou verzi dopisu