Dnes v pondělí 30.10.2023 byly za účasti zaměstnanců Úřadu MČ Praha 12 otevřeny hlasovací boxy k anketě na téma zda zachovat na Belárii stávající ÚP s funkčním využitím PZO, který umožňuje výstavbu zahrádkářské kolonie nebo zda účastníci ankety souhlasí s realizací parku a zeleně na 2/3 pozemku a výstavbou max. 15 rod. domů na 1/3 pozemku, která je podmíněna změnou ÚP.

Z distribuovaných 198 anketních lístků bylo vhozeno do boxů celkem 62 lístků, z nichž jich bylo 9 pro průzkum mínění nepoužitelných (např. nevyplnění ani jedné ze dvou variant, namnožené kopie z vodoznakových originálů), 12 lístků pro realizaci max. 15 rod. domů a parku s podmínkou změny ÚP a 41 lístků pro zachování stávajícího územního plánu PZO, který umožňuje výstavbu zahrádkářské kolonie. Sčítání hlasovacích lístků tohoto průzkumu proběhlo za účasti zástupců obyvatel Belárie.

zdroj: https://www.praha12.cz/anketa%2Dk%2Dbelarii/d-100960

Včera (18. 10. 2023) dorazila do schránek reakce jedné z opozičních stran. K nahlédnutí i zde (pouze jsem odstranil kontaktní údaje).

Všichni (kdo v oblasti žijeme) víme, jak příkrý svah se nachází na Belárii na pozemcích Metrostavu. Jedním z hlavních „strašáků“ studie zahrádkářské kolonie od Metrostavu je ta účelová komunikace, která propojuje ulice Nad Belárií a na Floře. Něco takového by samozřejmě přineslo značné dopravní zatížení do této klidné čtvrti. V rámci rozhovorů padlo mnoho pochybností o tom, zda je ta studie Metrostavu realizovatelná. Určitě tedy neuškodí si to vizualizovat, případně kvantifikovat. Dostal se mi do rukou komentář od Mgr. Jana Adamce (zastupitele MČ Praha 12), který studii zahrádkářské kolonie z brožurky od Metrostavu přidal jakožto vrstvu do map Geoprohlížeče od ČUZK. Přikládám tedy tento obrázek společně s komentářem autora.

„Není to nějak super rozlišení, ale vrstevnice jsem tam dostal. Tlusté čáry jsou po 5 metrech, tenké po metru.

Když to velmi přibližně měřím, vychází mi, že ta silnice má šířku 5m. Příčné převýšení je na ní cca 3m (to by se muselo srovnat, plus ta silnice musí být širší, k ní ještě chodník…

Nebo ty pozemky na severu sousedící s ulici Nad Belárií mi vychází, že mají rozměr 15×30 metrů, ale na těch 30 metrech nastoupají 14 metrů, tedy sklon pozemku skoro 50%!“

Co je z obrázku také patrné je, že účelová komunikace ve většině své délky fakticky kopíruje vrstevnici s následnými extrémními převýšeními na jejích koncích.

Na pozemcích jsou sice historicky terasy (ty na geoprohlížeči zjevně zachyceny nejsou), nicméně otázkou je v jakém jsou dnes stavu a jak moc by tomu rozparcelovaní a účelové komunikaci (tak jak je na té studii) pomohli, či naopak uškodili. 

Na zmíněném Geoprohlížeči si pozemky můžete zobrazit i ve 3D. Následně je zde zřetelný sráz přímo pod ulicí Nad Belárií. Šipkou je vyznačeno místo (a +- i směr), kde by chtěl developer napojit novou účelovou komunikaci na pozemek ve správě MČ Praha 12.

Je zřejmé, že bez zásadních terénních úprav (a to již na pozemcích MČ) je toto napojení nerealizovatelné. Náklady na realizaci takového napojení (pokud by vůbec dle norem bylo možné) by byly jistě nemalé. Přičemž reálně to propojení developerovi nepřinese žádný zisk. Nenapadá mě jiný důvod proč vůbec něco takového dávat do studie a prezentovat, než snaha vystrašit obyvatele.

V první verzi studie byly ještě dvě chatičky navíc, a to díky „využití“ pozemku ve správě MČ Praha 12. Toto již developer alespoň částečně upravil, nicméně jak již upozornila opozice (v letáčku), jsou zde stále další problémy kdy developer využívá pozemků ve správě MČ jako by bylo jeho, či měl její souhlas.

Posledním (úsměvným) bodem svědčícím o tom, že tu studii nebere developer vážně je fakt, že chatiček je ve skutečnosti na obrázku o jednu méně než kolik developer uvádí (jak na původní studii tak na aktuální verzi).

Starosta nám poskytl mapku se zákresem ulic, kde byly ankety distribuovány. Víme však o několika případech, kdy se anketa do schránky (nejspíše nedopatřením) nedostala, přestože šlo o předmětnou oblast a sousední domy anketu dostali. To odpovídá tomu, že bylo (dle vyjádření starosty) rozneseno 198 kopií dopisu, ač je v oblasti níže adresních míst více.

Pokud by se na stránky dostal někdo kdo není mezi vyvolenými, kteří dostali do schránky anketu, tak nezoufejte. Nyní si můžete dokumenty prohlédnout zde:

Protože se mi zdá znění pozvánky a ankety od MČ dost manipulativní dovolím si zveřejnit pár myšlenek, proč si myslím, že bychom měli hlasovat pro zachování současného územního plánu, ve snaze donutit najít obě strany řešení, které bude buď win-win a nebo alespoň vyváženější. Budu rád když mne v komentářích doplníte, či opravíte.

Možnosti

Celá anketa je postavena na nutnosti volit mezi možností zahrádkářské kolonie tak jak jí bez ohledu na jakákoliv pravidla, či terén někdo nakreslil na papír a nebo 15ti vilami. Správně se ovšem MČ rozhoduje buď o zachování současného územního plánu z roku 1999 (s tím, že v rámci metropolitního plánu bude případně následně celá oblast změněna na „lokalitní park“) a nebo jeho změnu z PZO (zahrádky a zahrádkové osady) na 1/3 OB-B (čistě obytné) a 2/3 ZMK (zeleň městská a krajinná). To jestli se zde developer nakonec bude z zničehonic po letech chtít obnovit zahrádkářskou kolonii neovlivníme, ale pokud se rozhodneme pro změnu územního plánu je zástavba části území jistá.

Představa developera

Domnívám se, že developer není v silné vyjednávací pozici. Uvědomuje si, že vlastní spekulativní pozemek, z kterého se mu dlouhodobě nedaří nic vytěžit (jen přináší další náklady) a zkouší hledat cestu jak z toho ven. Při odkupu v dopisu navrhuje cenu, která se údajně rovná jeho aktuálním nákladům na tyto pozemky. Z toho je zřejmé, že neočekává, že by realizací zahrádkářské kolonie byl schopen z pozemku vytěžit více než kolik do nich už vložil.

Současný územní plán navíc umožnuje výstavbu zahrádkářské kolonie a proto není žádný důvod, aby s tímto záměrem vůbec na MČ chodil. Celé to tedy vypadá jako snaha o vystrašení místních obyvatel „horším řešením“, aby mu dovolili jeho prvotní záměr.

Pokud nebudeme souhlasit se změnou územního plánu poskytneme MČ pevnou půdu pod nohama pro případné další vyjednávání s developerem. Bude zkrátka motivován ustoupit.

Poměr 1/3 : 2/3

Aktuální poměr: 1/3 OB-B a 2/3 ZMK vzešel od developera. Domnívám se, že by zde měly proběhnout finanční analýzy a další jednání ve snaze minimalizovat zastavěnou oblast. Přes 10 000 m2 stavební plochy má v této oblastí výrazně vyšší cenu než oněch udávaných 75 800 000,- Kč. To znamená, že bez toho aniž by developer kopnul do země mu touto úpravou územního plánu MČ významně zvýší hodnotu pozemků. Hlavní zisk pak samozřejmě developer očekává z realizace domů, nikoliv ze samotných pozemků.

Snížení zástavby

V dopise starosta zmiňuje, že je jeho snahou snížení zástavby. U zahradních chatek je povolená zastavěná plocha 25m2 /chata, v případě podsklepení tedy může podlažní plocha činit 50 m2/chata. Celkem pro 60 chatek tedy 1 500m2 (v případě podsklepení až 3 000m2) podlažních ploch. V OB-B je koeficient podlažní plochy = 0.3 (podmíněně až 0,5) při 9 950 m2 (dle brožurky Metrostavu) parcel to znamená 2 985 m2 (podmíněně až 4 975 m2) podlažních ploch. Není tedy pravda, že se zástavba v případě domů sníží, jen bude koncentrovanější.

Doprava

Troufám si tvrdit, že 15 vil určených pro majetnější majitele (u kterých se dá očekávat větší množství vozidel) potenciálně dále rozdělitelných na bytové jednotky může pro oblast představovat významně větší dopravní zátěž než 60 zahrádek, kde se dá navíc očekávat spíše sezónní „provoz“.

Rozparcelování území

Rozparcelování území není tak jednoduché, jakým způsobem se to snažil developer v září prezentovat. Zejména je potřeba říct, že ke každému z budoucích pozemků musí existovat přístup z veřejné komunikace. Dá se tedy spíše očekávat, že by k danému území musel vlastník přistoupit jako k celku a jednotlivé části spíše pronajímat. Metrostav Development se neživí pronájmem zahrádek, proto už historicky celou oblast nabízel k prodeji viz např. zde. V tehdejším inzerátu na sreality to bylo inzerováno právě jako pozemek s projektem na výstavbu zahradních domků. Prodat se mu to zjevně nepodařilo. Není důvod myslet si, že o pár let později bude situace diametrálně odlišná.

Péče řádného hospodáře

V anketě se zmiňuje, že majitel nechce čekat na schválení Metropolitního plánu, které by mu znehodnotil pozemky. Je zajímavé, že s tímto argumentem developer přišel až po volbách v roce 2022, když původně měl být Metropolitní plán již touto dobou platný (jen díky množství připomínek se tento termín odsunul). Zároveň i pan Buršík (ředitel Metrostav Developmentu) na prezentaci 5.9. přiznal, že v případě změny územního plánu na park jsou připraveni se následně s městem soudit. To vše vede k myšlence, že se samotného schválení Metropolitního plánu zas tak moc nebojí ani kvůli němu nespěchají.

Park / Trvalá zeleň

V anketě se uvádí, že developer na 2/3 území realizuje park, příp. trvalou zeleň a pozemky předá městu / MČ. V duchu zachování co největšího poměru zeleně by měla MČ chtít pozemek předat v současném stavu. Developer si samozřejmě tuto úpravu započítá do nákladů a o to více bude chtít oblast zastavět.

O podobě tohoto území by měla proběhnout diskuze s občany a ideálně k dané lokalitě přistupovat jako k celku, tzn. i včetně tzv. psí loučky.